空き地・空き家を有効活用して現金化！放置リスクを回避するための具体策

近年、空き地や空き家の放置が問題視されており、管理不全や特定空き家に指定されることで、税優遇がなくなり、税金が大幅に増加する可能性があります。本記事では、空き地や空き家を有効に活用し、放置リスクを回避するための具体策を紹介します。これからの資産管理の参考にしてみてください。

1.空き地・空き家を放置すると税金が高くなるため注意！

空き地や空き家を放置すると、税金面での負担が増える可能性があるため、注意が必要です。通常、住宅が建っている土地には「住宅用地特例」という固定資産税や都市計画税を軽減する制度が適用されています。住宅用地として利用されている場合に税金の負担を減らす制度で、空き家であっても、住宅としての機能が維持されている限りは、特例を受けられます。

しかし、空き家が長期間放置され、管理が不十分な状態になると、管理不全空家（放置すると特定空家になるおそれのある住宅）や、特定空家（近隣に危険をおよぼす可能性があると判断された住宅）と認定されてしまうおそれがあるでしょう。管理不全空家や特定空家に該当すると判断されれば住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税や都市計画税が最大で6倍にまで引き上げられてしまうのです。

税金の優遇がなくなり、通常の空き地としての税負担が課されるだけでなく、場合によっては近隣住民からの不安の声や法的措置を受ける可能性もあります。特定空家に指定されると、市町村からの指導や改善命令が発せられることがあり、最終的には取り壊しや修繕を強制されることも。

放置リスクを避けるためには、空き家を定期的にメンテナンスし、適切な管理を行うことが大切です。もし自分で管理するのが難しい場合は、早めに売却や賃貸を検討しましょう。

2.放置した空き家が管理不全空家や特定空家になる具体的な条件は？

空き家を長期間放置すると、管理不全空家や特定空家に指定されるリスクが高まります。ここでは、どのような空き家が管理不全空家や特定空家に指定されるのか、条件について具体的に見ていきましょう。

2.1.管理不全空家に該当する条件
管理不全空家とは、1年以上誰も住んでいない空き家で、管理が不十分な状態にあるものを指します。管理不全空家は、特定空家に指定される可能性が高いとされ、自治体によって早期の改善を求められる場合があります。

管理不全空家に指定される主な要因は次の4つです。

1.安全性の問題
倒壊の危険がある場合や、老朽化により建物の一部が崩れ落ちる恐れがある。

2.環境・衛生面への悪影響
放置された空き家が不法投棄の対象となったり、害虫や動物の巣になったりして、地域全体に衛生的な悪影響をおよぼす可能性がある。

3.地域コミュニティや不動産価格への悪影響
空き家が放置されることで、その地域の不動産価値が低下する恐れがあるため、経済的な悪影響も懸念される場合。

4.犯罪の増加リスク
無人の空き家は犯罪者に狙われやすく、放火や不法侵入など、治安を悪化させるリスクが高い場合。

2.2.特定空家に該当する条件
特定空家は、管理不全空家をさらに進行させた状態で、地域の安全や衛生、景観を著しく損なっている場合に指定されます。以下の条件が該当すると、自治体から特定空家と認定される恐れがあります。

1.倒壊など著しい危険性がある
老朽化が進み、建物が崩壊する危険がある場合や、近隣住民の安全を脅かす可能性がある場合。

2.衛生上の問題
アスベストの飛散やゴミの異臭、害虫の発生など、周囲の衛生環境に悪影響をおよぼす恐れがある場合。

3.景観の著しい損傷
建物の外観が著しく崩れている、庭木が放置されているなど、地域の美観を損なっている場合。

4.周辺の生活環境に影響を与える場合
木の枝が隣の敷地に侵入しているなど、周辺の住環境に悪影響を与える場合。

条件に該当する空き家は、特定空家として自治体からの指導や罰則が科されるケースがあるため、早急な対処が求められるでしょう。

3.放置リスクを回避するための具体策3選

空き地や空き家を放置することで、管理不全や特定空家に指定されるリスクが高まります。ここでは、空き家や空き地の放置リスクを軽減するための具体策を3つご紹介します。

3.1.空き地・空き家を売却する
空き家を放置するくらいなら、思い切って売却するのもおすすめです。売却して自分の手から離れれば、定期的な管理をする必要もなくなります。相続の際には、売却して現金化することで平等な分配が可能となるでしょう。

また、いつ倒壊するか分からない空き家の心配がなくなり、精神的な負担が軽減されます。「ボロボロの空き家が売りにくいのでは」と不安な方には、解体して更地で売却する方法もありますが、解体費用などのリスクを伴います。一方で、「古家付き土地」として売り出せば、リスクを抑えて手軽に売却が可能です。

売却を検討する際は、まず不動産管理や売買の専門家に相談しましょう。

3.2.専門業者に管理を委託する
管理が難しい場合には、空き家を維持・管理するための作業を代行する、空き家管理代行サービスの利用を検討しましょう。屋内・屋外のチェック、通水確認、除草や庭木の剪定、郵便物の整理など、空き家の維持・管理に必要な作業を一括で依頼できます。空き家を手放す決断はまだできないが、放置によるリスクを軽減したいと考えている方は、代行サービスの利用を検討しましょう。

3.3.賃貸物件として利用する
空き家の有効活用として考えられるのが、リノベーションを施して第三者に貸し出す方法です。一定の築年数を経た空き家は、そのままでは活用が難しいケースも多いですが、リノベーションによって住環境や実用性、デザイン性を向上させると活用の可能性が大きく広がります。また、活用方法は所有者のニーズや立地、物件の特性に応じて選べるため、宿泊施設や飲食店など、幅広い用途に対応できる点で注目されています。

4.まとまった現金を手に入れたい場合は売却を検討しよう

まとまった現金を手に入れたい場合は売却を検討しましょう。ただし、空き家を売却すると固定資産税や都市計画税などの支払いが不要になる一方で、売却時に譲渡所得税や住民税、印紙税などがかかる点に注意が必要です。

専門的な知識がないと空き家を売却することで最終的にプラスになるのかの判断が難しいため、空き家の売却を検討している方は、不動産売買を専門とする業者に相談しましょう。

シュラインは、不動産管理や売買をはじめとするさまざまな不動産関連サービスをワンストップで提供している企業です。空き家活用に精通しており、地域に根ざしたサポートを大切にし、空き家や空き地の管理にお困りの方、売却方法が分からない方など、どんなお悩みにも親身になってお応えします。相模原市や周辺にお住まいの方で、放置している空き家や空き地がある方は、ぜひお気軽にシュラインまでご相談ください。