「市街化調整区域での土地活用 〜制約と可能性を理解しよう〜」

はじめに

相続や不動産の取得によって手に入れた土地が「市街化調整区域」に指定されていた。

そんなケースは珍しくありません。

都市計画法に基づき、原則として開発行為が制限されるこの区域では、「建物が建てられない」「売却しにくい」といった印象を抱かれがちです。

しかし、活用の可能性がゼロというわけではありません。

市街化調整区域ならではの特徴と、活用のための選択肢を理解することで、的確な判断が可能になります。

本稿では、その基本的な考え方と注意点を、専門家の視点から解説します。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画法において「市街化を抑制すべき区域」として定められたエリアです。

公共施設の整備や都市インフラの負担を軽減するために、むやみな市街地の拡大を防ぐ目的があります。

そのため、新たな建物の建築や用途変更には厳しい制限が設けられており、住宅建築や事業用地としての活用は原則困難とされます。

例として、八王子市や相模原市の一部エリアでは、市街化調整区域に該当する土地では一定の条件を満たさない限り住宅の建築は許可されず、「建てたいけれど建てられない」という相談を数多く受けてきました。

活用に向けた制約と確認ポイント

市街化調整区域の土地を活用するには、次のような制約に注意が必要です。

1. 建築許可の取得が必要

「既存宅地制度」や「特例許可」の対象であれば、一定の要件のもとで建物の建築が認められる場合があります。

たとえば、過去に住宅が建っていた実績がある土地や、農業従事者による住宅建築などが該当します。

2. 用途地域が未設定

市街化調整区域には用途地域の指定がされていないため、商業施設や集合住宅などの建築はできません。

事業利用を検討している場合は、原則不可と捉えるのが無難です。

3. 接道義務の確認

建築基準法において、建物を建てるには「幅員4m以上の道路に2m以上接道している」必要があります。

市街化調整区域内ではこの条件を満たさない土地も多く、建築不可となるケースも見られます。

4. インフラ整備状況

上下水道や電気、ガスのインフラが整っていない場所も多く、仮に建築許可が下りたとしても、整備費用が高額になることがあります。

活用の可能性と選択肢

制約の多い市街化調整区域ですが、いくつかの選択肢は存在します。

適切な活用方法を選ぶことで、資産価値を見出すことが可能です。

現況のまま貸す（農地・資材置き場・駐車場）

建物を建てずに、農地や資材置き場、駐車場として貸し出す方法があります。

特に、周辺に工事業者や農家が多いエリアでは、安定的なニーズが見込まれます。

使用貸借契約ではなく、賃貸借契約として登記することで、第三者にも権利が明確に伝わる点に注意しましょう。

条件付きで建築活用

前述の特例許可制度を活用して、住宅建築や地域貢献型施設（診療所、福祉施設など）としての活用が可能なケースもあります。

自治体との協議が必要なため、早期に建築可能性の有無を確認しましょう。

売却（条件付き）

「調整区域＝売れない」と思われがちですが、建築実績のある宅地や特例条件を満たした土地は、需要が見込まれるケースもあります。

また、隣接地の所有者（隣地買収ニーズ）や特定の事業者にとって有利な条件であれば、売却も現実的です。

不動産会社による「現地調査」や「制限調査」を実施し、売却戦略を立てることが重要です。

注意すべき法令と公的確認

市街化調整区域内の土地活用では、法令違反が重大なリスクとなります。以下の確認が必須です。

・都市計画法による用途制限

・建築基準法の接道義務・敷地面積要件

・農地法の転用許可要否（農地の場合）

さらに、相模原市など一部自治体では、空き家や老朽建物が「特定空家」に指定されると、除却命令や固定資産税の減免除外などの措置が取られる場合があります。

早めに調査を依頼し、未然の対策を講じることが大切です。

まとめ：相談と調査が第一歩

市街化調整区域内の土地活用は、多くの法的制約が絡むため、自己判断による活用はリスクを伴います。

一見「使えない」と思われた土地でも、建築実績や特例制度の活用により可能性が開ける場合もあります。

まずは現地確認と役所での法令調査を行い、土地のポテンシャルを正しく見極めましょう。

株式会社シュラインでは、不動産活用に精通した専門スタッフが、調査から戦略立案まで丁寧にサポートいたします。

市街化調整区域の土地をどう活かすかでお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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