空き地・空き家の可能性を引き出す！売却か賃貸か？最適な選択肢とは

空き地や空き家を所有していると、その活用方法に悩むことが多いでしょう。令和5年には空家等対策特別措置法の改正が成立し、空き地や空き家の管理や活用に新たな規制が導入されました。

本記事では、改正法の内容を解説し、空き家や空き地を放置するリスクを紹介します。また、売却や賃貸などの具体的な活用方法のメリット・デメリットも比較しながら紹介するため、自分にあった選択肢を選べるようにしましょう。

1.空き地・空き家の放置を防ぐための法改正が行われた

令和5年に成立した空家等対策特別措置法の改正により、空き地や空き家の放置に対する規制が強化されました。

改正法のポイントは3つ
1.活用の拡大
空き家の活用を促進するために建築基準法や都市計画法の規制緩和が行われました。接道義務（建築基準法で定められている4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならないという決まり）の緩和や市街化調整区域（市街化を抑制する地域で、原則人が住む住宅や商業施設などを建築できない区域）での用途変更が可能となり、空き地・空き家の利活用がしやすくなります。

2.管理の確保
管理不全空家に対して行政が勧告を行うと、固定資産税の減額特例である住宅用地特例が解除され、税負担が重くなる可能性があります。

3.特定空家の除却
緊急代執行制度（勧告が出されている特定空家等に対して、緊急時に一部の手続きを省き市が所有者に代わって必要な措置を行う制度）が導入され、命令や猶予なく危険な空き家の取り壊しができるようになりました。

法改正による内容の変更により、空き地や空き家の所有者は、放置せずに適切に管理・活用することが求められています。自分で管理するのが難しい場合は売却を検討しましょう。

2.管理不全空家も住宅用地特例解除の対象に

改正法の施行により、管理不全空家（放置すると特定空家になるおそれのある住宅）も、住宅用地特例解除の対象となりました。これにより、空き家や空き地を放置した場合、税金に関する影響が大きく変わることが予想されます。

これまでも、特定空家（近隣に危険をおよぼす可能性があると判断された住宅）として、行政から警告を受けると税金の割引が解除される仕組みがありましたが、今回の改正で対象が管理不全空家にまで広がりました。

管理不全空家とは、空き家がきちんと管理されておらず、将来、危険な空き家になる可能性がある住宅を指します。新しい分類の追加により、管理が適切にされていない空き家に対しても行政から指導や警告が出され、その結果、税の軽減がなくなり、税金が増えるおそれがあるのです。

住宅用地特例とは、住宅が建っている土地に対する固定資産税を減らす制度のことです。これが解除されると、税金が増えてしまいます。市区町村は、空き家の所有者に修理や木の伐採などを指導し、それが行われなければ警告を出します。つまり、危険な空き家とならないよう改善が行われなければ、管理不全空家と判断されてしまうでしょう。そのため、行政から警告を受けると、住宅用地特例が外れてしまい、税金が増えるというわけです。

税金の負担を増やさないためには、空き家や空き地をきちんと管理し、放置しないことが大事です。もし管理が難しいと感じたら、不動産管理や売買をサポートするシュラインまでお気軽にご相談ください。

3.空き家・空き地を売却するメリット・デメリット

空き家を売却するメリットとしては、中古住宅としての販売が可能である点が挙げられます。中古住宅は新築に比べて価格が低く、コストを抑えたい買い手にとって魅力的な選択肢です。物価の上昇やライフスタイルの多様化により、中古住宅への需要は高まっています。

空き地を売却するメリットには、古い建物を解体し更地にすることで、買い手がつきやすくなる点があります。更地のほうが、買主が自分の希望に合わせて建物を建てやすく、カスタマイズの自由度が高まるでしょう。解体費用を考慮して価格を設定すれば、より高い売却価格を実現できる可能性があります。

一方で、空き家のデメリットとして、物件の状態や立地によっては買い手が見つかりにくいことが挙げられます。売却までに時間がかかることがあり、価格を低めに設定しなければならない可能性も理解しておきましょう。

空き地のデメリットとしては、建物を解体すると固定資産税が増える点があります。住宅用地としての減税措置がなくなり、通常の税額が課されるため、売却までの間は増税された税金を支払う必要があるため、タイミングに注意が必要です。

4.空き家・空き地を賃貸に出すメリット・デメリット

空き家を賃貸に出すメリットには、まず家賃収入を得られることが挙げられます。空き家は維持管理費がかかるため、その費用を賄う手段として賃貸が有効です。適切な家賃を設定すれば、継続的な収入が期待できます。

空き地を賃貸に出すメリットには、初期費用や維持管理費が発生しない点があります。土地を貸し出す場合、建物を建てるための初期費用は借主が負担するため、所有者側の負担は少なくて済みます。また、維持管理は借り手が行うため手間やコストがほとんどかかりません。

しかし、空き家を賃貸に出すデメリットも存在します。空室が長引くと家賃収入が得られず、維持管理費や広告費、仲介手数料などのコストが発生します。入居者を確保するために、家賃を相場より低めの設定が必要な場合もあるでしょう。

また、空き地を賃貸に出すデメリットには、他の活用方法よりも収入が限られる点が挙げられます。土地を貸し出す場合、アパートやマンション経営のように収益物件を所有するわけではないため、期待できる収入は限定的です。

5.空き地・空き家は放置せず専門家に早めの相談を

空き地や空き家を持っている人は、その使い道をしっかり考えることが大切です。放置しておくと、その土地や家の価値が下がったり、税金が高くなったりするだけではなく、危険な住宅として近隣住民とトラブルに発展するおそれもあります。

空き家や空き地を高く売りたいけど、買ってくれる人がなかなか見つからないと悩んでいる人も多いでしょう。そんな時は、地域のルールや土地の値段に詳しい建築士や不動産の専門家に相談するのがおすすめです。

シュラインは、不動産管理・売買をはじめとした不動産に関するさまざまなサービスをワンストップで提供しています。地域へ寄り添う気持ちを大切に、お手持ちの不動産の管理や土地を活用したい方、住宅の売却をどのように進めればよいか分からない方など、さまざまなお悩みを抱えているお客さまをサポートいたします。

なかなか手放せずに放置していた空き家や空き地の管理でお悩みの方は、ぜひシュラインまでお気軽にご相談ください。